華盛頓10月6日電 美國房貸巨頭房地美公司6日公布，本周美國30年期定息抵押貸款利率歷史上首次跌破4%。但是，房貸利率持續下降卻沒能刺激房市反彈。專家和業內人士指出，美國房地產業脫困，既要盡快破解信貸困局以保住現有需求，也要鞏固經濟基本面和出臺新刺激措施以創造新的購房需求。
 
　　房地產市場仍處深水中
 
　　作為本輪危機的根源，美國房地產業依然處于水深火熱之中。數據顯示，繼7月份新房開工量出現下跌之后，8月份美國新房開工量繼續下降。當月新房開工量經季節調整按年率計算為57.1萬套，比7月份經修正后的60.1萬套低5%，與去年同期相比則下跌了5.8%。
 
　　在房屋銷售方面，雖然占整個樓市銷售量約85%的舊房銷量在8月份環比增長7.7%，但這主要是因為此前數月積累的延遲交房交易得到釋放，并不具有代表性。
 
　　在價格方面，美國房屋價格仍在持續下跌。美國聯邦住房金融局公布的房價指數顯示，今年第二季度，房價環比下跌0.6%，跌幅有所放緩，但同比仍然下跌5.9%。分地區來看，當季共有31個州的房價下降。同時，房屋中介和建筑公司等市場參與方都表示，在全美大部分地區，房價已到最底部。
 
　　更為嚴重的是，在連續5個季度下滑后，抵押貸款違約率在今年第二季度重新出現上升，意味著房地產市場違約風險在增大。目前，全美有1100萬房主房貸成本超過房屋價值。著名智庫美國企業研究所資深研究員亞歷克斯·布里爾表示，美國房地產市場總體依然處于深水中，部分地區則是很“糟糕”。
 
　　解決信貸困局刻不容緩
 
　　房屋購買和建設的融資環境明顯緊縮，是目前房地產市場的一個顯著特征。專家認為，房地產業要想在短期內有所改善，必須盡快破解信貸難題，以保住現有購房需求。
 
　　本輪危機前美國房市繁榮得益于超寬松信貸條件。危機發生后流動性緊缺使整體信貸大幅收緊。本輪危機已過去三年，但房地產市場信貸條件依然非沉刻，許多人無法申請到房貸。
 
　　即使房貸利率降至歷史最低水平，但由于各種條件的限制，潛在購房者仍無法獲得貸款。房地美公布的數據顯示，截至10月6日當周，美國30年期和15年期定息抵押貸款平均利率分別降至3.94%和3.26%，再次創下歷史新低。
 
　　華盛頓戴維斯建筑公司負責人在接受記者采訪時指出，在房地產市場，貸款融資是核心問題。因監管加強，對建筑商和個人而言，獲得信貸都非常艱難。
 
　　哥倫比亞商學院房地產教授克里斯托弗·邁耶認為，要解決這一困局，一方面要讓私人資本進入房地產融資市場，為購房者提供更多樣化的貸款選擇；另一方面，政府支持企業，主要是房地美和房利美，要免除貸款申請中的其他費用。同時，各方還可以創建獨立的托管機構來管理這些政府支持企業的抵押貸款證券投資組合，以使其進一步放松信貸。
 
　　在美國最大房貸銀行富國銀行擔任客戶經理的陳馨對記者說，目前美國租房市場非常火爆，因為很多人有買房需求，但苦于買房信貸條件嚴格只能轉為租房。因此，讓信貸條件寬松下來，就可以保住現有購房需求，讓市場活躍起來。
 
　　創造新需求是根本之策
 
　　由于房地產市場信貸特征非常明顯，因此放寬信貸門檻對市場復蘇具有立竿見影的效果。然而，這一效應畢竟是短期的，要想從根本上讓房地產業重返正常軌道，還需在創造新購房需求方面發力。
 
　　受經濟低迷影響，民眾整體購房需求受到較大打壓，特別是失業率長期處于高位以及經濟前景的不確定性使一部分需求被抑制。
 
　　“21世紀紅木地產”房屋中介公司合伙人愛德華·貝倫鮑姆在談及購房需求時說：“現在經濟(令人)非常痛苦，人們有太多債務，國家有太多債務，人們開始更多地節省開支加以應對。”
 
　　由此，需要盡快提振或刺激民眾消費信心，解除購房顧慮，進而為被抑制的需求創造釋放空間。2010年春季美國房市“小陽春”正是受益于奧巴馬政府首次購房稅收優惠政策。
 
　　美國企業研究所資深研究員、前財政部助理部長菲利普·斯瓦格爾表示，政府需要通過出臺稅收和對房地美、房利美等進行改革等手段，為房地產市場提供新的刺激，“這對經濟具有很多好處。”
 
　　除釋放需求外，房地產業長遠需求還要*持續良好的經濟基本面來支撐。從全美看，房地產市場很糟糕，但是以首都華盛頓為代表的東北部等局部地區情況較好，因為這些地區經濟尚好，居民收入較為穩定，對危機具有較強免疫力。